日期：2026-05-20 10:00:42
广州南沙区属国企南沙开建在5月中旬发布了一份“以旧换新”实施方案，宣布拿出30亿元，面向全市收购存量住宅。 方案里有一行字被很多人圈了出来：收购的旧房，楼龄原则上不超过30年。 如果超过30年，产权人需要向收旧主体申请检查，确认房屋的可靠性。
这个“原则上”和“申请检查”，让不少家里有老房子的业主心里咯噔一下。 它像一道清晰的分界线，把市场上的存量房划成了两种命运。 这不是南沙一地的特例，在河南新乡、湖北宜昌、山东烟台等地近一年出台的“以旧换新”或“收旧换新”方案里，30年成了一个反复出现的数字。
国家层面推动存量房收购，核心目标是“控增量、去库存、优供给”。 2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方国企收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 到了同年9月，为了进一步激励收购，央行将再贷款的资金支持比例从60%提高到了100%。 这笔钱，加上地方专项债等资金，共同构成了收购行动的“弹药”。
收购来的房子，主要用途是保障性住房。 辽宁在2025年初出台的措施就明确，计划在2025至2027年间，通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房。 这意味着收购方——通常是地方国企——在选房时，有一套非常现实的采购标准。 它们不是在市场上“扫货”，而是在为保障房体系挑选合适的“零件”。
这就是“收3不收1”背后更具体的逻辑。 所谓的“1”，是那道最显眼的门槛：房龄。 超过30年的房子，建筑标准、管线老化、结构安全等方面存在更多不确定性，后续改造成保障房的成本和难度都会增加。 因此，在收购序列里，它们自然被排在了后面。
而“3”则代表了即便房龄符合，也必须同时满足的三个硬性条件。 第一是产权清晰，必须拥有合法的不动产权证，没有查封、抵押纠纷，也未设立居住权等权利限制。 第二是房屋本身可正常居住，没有重大的结构缺陷。 第三是面积要适配保障房的需求，通常配售型保障房多在120平方米以下，保障性租赁住房则多在70平方米以下。
价格上也有明确框定。 南沙的方案写明，收购价以第三方评估价为依据，且不高于评估价，同时旧房收购总价不得超过购买新房的总价。 宜昌的方案则规定，旧房总价占换购新房总价的比例不得高于70%。 这更像一套精打细算的采购流程，而不是普惠性的市场托底。
那么，房龄超过30年，或者面积、产权不符合要求的老房子，出路在哪里？ 政策的重心正在向另一条路径倾斜：老旧小区改造，以及“自主更新、原拆原建”。
2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，其中明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。 这为那些无法进入收购通道的老房子指明了方向。 与过去政府主导的拆迁模式不同，“自主更新”强调业主的主体责任，由业主共同决策、自筹资金，在政策支持下对原有住房进行拆除重建。
地方上已经开始探索。 厦门市在2025年7月印发的指导意见中，将自主更新改造的对象明确为建筑使用年限40年以上、结构差、缺乏维修加固价值，或经鉴定为C、D级危房的老旧小区多层或高层住宅。 内蒙古呼伦贝尔市在2025年12月出台的实施意见，也重点针对依法被鉴定为C级或D级的危险房屋，并提出了“业主出一点、政府补一点、企业投一点”的资金筹措机制。
对于住在老房子里的家庭来说，现在需要做的不是焦虑，而是根据自己房屋的实际情况，摸清两条不同的路径。
如果你家的房子房龄在30年以内，产权清晰，面积适中，那么它更有可能进入“以旧换新”或存量房收购的视野。 你需要密切关注本地住建部门或指定国企平台发布的公告，仔细核对申请条件。 像南沙的方案，就明确了旧房评估费由国企承担，并可协助办理“带押过户”，这些细节都值得关注。
如果房子已经超过30年，或者因为其他条件不符合收购标准，那么目光就应该转向所在片区是否纳入了老旧小区改造计划，或者有没有启动“原拆原建”试点的可能。 你可以查询当地政府网站，或向街道、社区咨询相关的规划信息。 对于确属危旧房的，主动了解房屋安全鉴定和自主更新的政策流程，变得尤为重要。
收购是为了快速筹集保障房房源，优化市场存量。 改造与重建，则是为了从根本上改善居民的居住品质。 这两条路并行不悖，但适用对象和规则完全不同。 “收3不收1”的规则，只是让这种区别变得更加直观和具体。 它提醒每一个业主，在当下的市场与政策环境里，需要更清醒地评估自己资产的状态和可能的方向。
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